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来源：地产K线
文/乐居财经 曾树佳
中交地产（SZ000736）实现“脱帽 ”了。
去年 ，它用7个月的时间，完成资产重组，将一系列房地产重资产剥离 。
于是 ，其资产负债率迅速下降 、净资产转为正数 ，满足了摆脱退市风险警示的条件 。
中交地产摇身一变，将自己的业务内核 ，换成了物业服务 、资产管理运营等轻资产 ，还顺势换了个高管班底，王尧、曾益明的一二把手组合 ，走马上任。
不过 ，为其兜底的控股股东中交房地产集团，则扛下了所有 。
因接收了中交地产的房地产资产 ，去年中交房地产集团的资本公积 ，减少了32.53亿元，降幅为55.53% 。
甩掉包袱
因2024年归属于上市公司股东的净资产为负值 ，中交地产在去年4月16日 ，被实施退市风险警示。
股票简称由此“披星戴帽 ”，从“中交地产”变成了“*ST中地 ”。
面对这种情况，中交地产早已祭出了应对之策 。
2025年1月 ，它宣布了一项重大资产重组：
将持有的房地产开发业务相关资产及负债 ，转让至控股股东中交房地产集团 。
甩掉地产的目的，是为了降低资产负债率 ，提升盈利能力。这是直接关系到能否“摘帽 ”的硬性指标 。
而交易完成后 ，中交地产聚焦于物业服务 、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型 。
控股股东给它兜了个底。
中交地产转出去的资产 ，账面价值约为434.72亿元 ，负债账面价值约为473.91亿元，净资产账面价值约为-39.19亿元 。
而经资产基础法评估 ，标的净资产评估值为-29.76亿元 ，评估增值9.43亿元，增值率24.06% 。
由于是负资产 ，因此交易对价 ，仅为象征性的1元。
这项交易，仅历时7个月便火速完成 。2025年8月底，双方签署《资产交割确认书》 ，正式完成交割 。
从剥离的成效看 ，它直接使上市平台换了个内核。
去年，中交地产只有在前8月 ，才有房地产销售业绩记录 。
1-8月 ，它实现全口径签约销售面积43.8万平方米，签约销售金额79.5亿元 ，销售回款88亿元；若论权益口径 ，则实现签约销售金额54.1亿元 。
截至去年末，因为重资产的置出 ，中交地产的总资产23.77亿元 ，同比下降97.79%，归属于上市公司股东的净资产12.08亿元 ，转为正数；资产负债率从89.75%降到了48.26%。
没有了房地产项目大额资产减值的计提 ，其全年归母净利润同比增长66.99%至-17.10亿元。
它在年报里，还重点提到了物业管理业务的收获：
全年新拓展面积757.8万平方米，在管面积5 ，762.59万平方米 ，其中城市服务在管面积3，142万平方米 。
换了班底
随着资产重组的落定 ，中交地产的管理层 ，也发生了较大的变动 。
去年9月，原董事长郭主龙 ，原总裁徐爱国 ，原执行总裁汪剑平，原副总裁杨光泽 、孙卫东、陈玲 ，原财务总监梅瑰等 ，均同时离职。
新班底变为董事长王尧、总裁曾益明 、财务总监何海洪等 。
确定了物业服务 、资管等业务新方向之后，中交地产匹配了专业对口的管理团队 。
其中 ，现年42岁的王尧 ，成为了中交地产史上最年轻的董事长。
他曾担任中交集团房地产事业部副总经理，也在中交物业服务集团当过董事长（法定代表人），积累了物管业务的经验 。
此次升任中交地产董事长之前 ，他已是中交地产董事 。
曾益明的在物管公司的履历也很丰富。
2017年 ，他便担任龙湖物业服务集团总经理、董事长，并升任龙湖集团副总裁 ，全面主导龙湖物业的运营与发展 。
2021年至2023年 ，他出任龙湖智创生活执行董事兼首席运营官（COO），期间主导了龙湖智创生活的港股上市筹备工作 。
2023年4月 ，曾益明转投新成立的中交物业服务集团 ，出任总经理，负责公司的整体运营。
王尧 、曾益明的组合上任不久后 ，中交地产就宣布将名称 ，从“中交地产股份有限公司”变更为“中交城市发展控股集团股份有限公司”，不过 ，证券简称 、证券代码保持不变 。
兜底的代价
凭借着财务指标的扭转 ，中交地产得以“脱帽 ”，摆脱了退市风险警示 。
但上市平台松了一口气，其控股股东中交房地产集团 ，却扛下了所有。
近三年 ，中交房地产集团的归母净利润，分别为-15.92亿元、-37.91亿元 、-52.92亿元。
去年的利润水平 ，进一步下滑 。
而截至2025年末 ，因接收了下属公司中交地产的房地产业务，它的资本公积 ，较2024年末减少32.53亿元 ，降幅达到了55.53% 。
一般情况下，在同一控制下企业合并中 ，若合并方取得的净资产账面价值低于支付的合并对价 ，差额需要冲减资本公积。
中交房地产集团继续打造一体两翼多元的“1+2+N ”的业务版图 。
其中的“1”，是守住一个核心业务 ，住宅开发主业 。
打好核心业务基础后 ，才是开拓两个成长型业务，城市更新业务和政策性住房业务；以及打造N个产业链多元业务。
不过，坚守地产业务的中交房地产集团 ，截至今年一季度末的资产负债率 ，仍达到79.5% 。
同期，其存货体量3 ，020.67亿元 ，占总资产的比重为52.87%，超过了一半 。
6月3日 ，中交房地产集团又有了发债的新动向。其2026年度第三期中期票据 ，注册金额为60亿元，本期发行规模上限为15亿元 。
该公司的货币资金 ，基本保持稳定 。
截至2025年末 ，其非受限货币资金668.25亿元，占货币资金的比重为91.2% ，具备一定的偿债能力。
